Небольшой опус "офисы класса B / B+"

Рыночная ситуация такова - арендаторы меняют классность БЦ и уменьшают снимаемые площади. Перед новым годом были массовые попытки арендаторов пересмотреть условия договоров. Кто не договорился - тот поменял БЦ на менее дорогой. Собственники Более ликвидных мест менее сговорчивы.

Какими факторами определяется ликвидность:

Расположение в центральной части города.

• Близость к метро.


• Наличие достаточной парковки.
  
• Наличие доп сервисов - питание, фитнес, и тд.


• Внутренняя инженерия (кондиционирование, лифты)


• Опытная управляющая компания (клининг, охрана, доп сервисы)

Наибольшим спросом пользуются площади от 50 до 200 кв .м. Как правило, УК самостоятельно заполняет данные форматы. Более крупные площади заполняются с привлечением консультантов - брокеров.

Сроки экспозиции помещений (как долго висят на рынке). Средний срок экспозиции увеличился с 3 месяцев до 5-6. Это связано с падением платёжеспособности, и ротацией (перемещением) арендаторов на клас ниже.

Ставки аренды которые заявляются собственниками. Официальные (заявленные) ставки находятся в диапазоне 1100 - 1400 рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС) - без эксплуатации и коммуналки. Эксплуатационные расходы могут находиться в диапазоне - от 150 до 300 рублей кв.м. в месяц. Часто эти расходы включаются в ставку аренды. Коммунальные платежи осуществляются по счетчикам.

Дополнительные платежи (обеспечительные) Собственник обязывает арендатора перечислить обеспечительные платежи после подписания договора аренды. Как правило это 2 ставки аренды, которые учитываются в первый и последний месяц. Можно договариваться о внесении 1 ставки аренды и включать её в зачёт последнего месяца (получается, что собственник даёт месячную рассрочку по аренде)

Снижение ставки аренды - торг. В нынешней ситуации собственники очень дорожат арендаторами, и готовы обсуждать в диалоге ставку аренды. Снижение ставки может доходить до 25% на срок от 6 до 8 месяцев. Но УК может корректировать платежи - увеличивая стоимость эксплуатационных расходов. Степень падения зависит от финансового состояния собственника и от "листа ожидания" (сколько арендаторов стоят в очереди). Собственники стали отказываться от "длинных" договоров, т.к. не могут прогнозировать дальнейший спрос на свою недвижимость. Нижняя граница ставки по сделкам на которую соглашались арендатор и собственник - была 800 рублей месяц (с НДС) на площадь 1100 кв.м. у метро Черная речка (B клас)

Это - если вкратце.....