PRO CRE Коммерческая недвижимость.

2009-02-26T22:04:00.000-08:00

Сойти с Невского
TJ Collection закрывает магазин на главной улице Петербурга

Компания TJ Collection в начале марта закроет магазин на Невском, 5, где в течение шести лет занимала помещение в 200 кв. м. Есть информация, что собственник площадей ищет нового арендатора. В числе потенциальных арендаторов называют бутик Mania Grandioza. Есть мнение, что цена предложения на свободные помещения главной магистрали несколько завышена... Читать далее >

2009-02-25T12:12:00.000-08:00

Транспорт и логистика в Петербурге: Опустевшие склады

Прогноз консультантов в складской недвижимости - Около 40% складских площадей в Петербурге свободно. Арендодатели просят их владельцев о снижении ставок

По данным консультантов из CRE, в прошлом году предложение складских площадей класса А и В почти удвоилось и составило 950 000 кв. м. Я считаю, рынок складской недвижимости переоценен. Часть проектов будет проданы за долги. Пока Собственники не будут давать арендаторам "льготный ГОД" - арендатор не будет рассматривать их предложения (Бурков Роман) к Далее

2009-02-16T01:57:00.000-08:00

14.02.2009 09:59

"Кресты-2": деньги есть

Несмотря на экономический спад, на строительство СИЗО "Кресты–2" в 2009 году выделяется 1,2 млрд рублей. В то же время из–за кризиса откладывается поиск инвесторов для старых зданий тюрьмы. Я взял на себя смелось озвучить мнение участников рынка. Безусловно, реновация этой "зоны" будет лакомым куском, однако стоимость будущего проекта будет за гранью рентабельности в разумные сроки. Только многофункциональный комплекс способен выжить в нынешних условиях...

"Невский не терпит суеты"- дубль 2

2009-02-12T04:45:00.000-08:00

По информации из многих СМИ бывшая - «Кудыкина гора», в прошлом году продавшая основную часть своих магазинов сети «Настроение», провела ребрендинг, сменив название на «Дубль два». Под новым именем Илья решил сделать вторую попытку закрепиться на петербургском рынке и уже открыл флагманский магазин сети на Невском проспекте на месте магазина молодежной одежды Open Air по адресу Невский пр-т, 79. Многие эксперты, сказали, что этим ОН существенно поднимет узнаваемости бренда, но не решит основных проблем этого направления бизнеса: низкой рентабельности в 5—8% и высокой конкуренции. Если только не одно "НО". Давайте вспомним печальную историю про сеть 505!. Основное место дислокации этой сети - были центральные районы города на супер проходных местах. Не возродится ли торговля "контрой" как в старые добрые времена?

Но вообще дерзость выхода поражает. Безусловно ОН хочет создать небольшой резонанс СМИ и привлечь к себе внимание, но какой ценой?

Во всяком случае моё внимание Илья привлёк, а ваше?

Небольшой опус "офисы класса B / B+"

2009-02-12T02:59:00.000-08:00

Рыночная ситуация такова - арендаторы меняют классность БЦ и уменьшают снимаемые площади. Перед новым годом были массовые попытки арендаторов пересмотреть условия договоров. Кто не договорился - тот поменял БЦ на менее дорогой. Собственники Более ликвидных мест менее сговорчивы.

Какими факторами определяется ликвидность:

Расположение в центральной части города.

Близость к метро.

Наличие достаточной парковки.
Наличие доп сервисов - питание, фитнес, и тд.

Внутренняя инженерия (кондиционирование, лифты)

Опытная управляющая компания (клининг, охрана, доп сервисы)

Наибольшим спросом пользуются площади от 50 до 200 кв .м. Как правило, УК самостоятельно заполняет данные форматы. Более крупные площади заполняются с привлечением консультантов - брокеров.

Сроки экспозиции помещений (как долго висят на рынке). Средний срок экспозиции увеличился с 3 месяцев до 5-6. Это связано с падением платёжеспособности, и ротацией (перемещением) арендаторов на клас ниже.

Ставки аренды которые заявляются собственниками. Официальные (заявленные) ставки находятся в диапазоне 1100 - 1400 рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС) - без эксплуатации и коммуналки. Эксплуатационные расходы могут находиться в диапазоне - от 150 до 300 рублей кв.м. в месяц. Часто эти расходы включаются в ставку аренды. Коммунальные платежи осуществляются по счетчикам.

Дополнительные платежи (обеспечительные) Собственник обязывает арендатора перечислить обеспечительные платежи после подписания договора аренды. Как правило это 2 ставки аренды, которые учитываются в первый и последний месяц. Можно договариваться о внесении 1 ставки аренды и включать её в зачёт последнего месяца (получается, что собственник даёт месячную рассрочку по аренде)

Снижение ставки аренды - торг. В нынешней ситуации собственники очень дорожат арендаторами, и готовы обсуждать в диалоге ставку аренды. Снижение ставки может доходить до 25% на срок от 6 до 8 месяцев. Но УК может корректировать платежи - увеличивая стоимость эксплуатационных расходов. Степень падения зависит от финансового состояния собственника и от "листа ожидания" (сколько арендаторов стоят в очереди). Собственники стали отказываться от "длинных" договоров, т.к. не могут прогнозировать дальнейший спрос на свою недвижимость. Нижняя граница ставки по сделкам на которую соглашались арендатор и собственник - была 800 рублей месяц (с НДС) на площадь 1100 кв.м. у метро Черная речка (B клас)

Это - если вкратце.....

2008-11-21T06:29:00.001-08:00

Грузовой коллапс
Перевозчики готовятся к убыткам

Глобальный экономический спад грозит серьезным кризисом в секторах воздушных и морских перевозок. В условиях снижения объема мировой торговли компании-перевозчики несут колоссальные убытки. Ожидать улучшения ситуации не приходится: глава Всемирного банка Роберт Зеллик на этой неделе предупредил, что, если быстро не обеспечить доступ производителей... Читать далее >

Газета РБК daily

Азарт вышел в деловую зону.

2008-11-04T22:57:00.000-08:00

Как сообщает ресурс Arendator.ru -

Страховая группа Menora Mivtachim Holdings стала владельцем первого кондитерского комбината «Азарт», расположенного в центре города. Сумма сделки оценивается в $50 млн. Новый собственник намерен вывести предприятие в промзону «Парнас», а на освободившихся 4 га построить бизнес-квартал, стоимость которого может достигать $200–300 млн. По моим данным условия сделки собственник стали обсуждать еще в сентябре 2007. Значительная часть помещений комбината, который занимает около 4 га, сдается в аренду. На данный момент территория используется как складской комплекс, который разбит на помещения – 100-1500 кв.м. На сегодняшний момент сделки по аренде приостановлены, далее последуют расторжения существующих договоров аренды.Как отмечает «РБК Daily», застройка «Азарта» станет уже вторым проектом израильтян в Петербурге: весной страховщики совместно с партнерами успели купить завод «Красный маяк» на Выборгской набережной, где также планируется офисный комплекс. Первый кондитерский комбинат «Азарт» занимает комплекс зданий на Большом Сампсониевском проспекте, построенных в 1911–1912 годах. По информации издания, в настоящее время «Азарт» рассматривает возможность перевода предприятия в промзону «Парнас». Инвестор планирует создать на этом месте бизнес-квартал класса В или В+ с возможным включением гостиничной функции. Размещение гостиничной функции – спорное решение в рамках проекта «АЗАРТ». Бизнес сотавляющая будет пользоваться спросом, т.к. данное направление пользуется популярностью среди арендаторов, безусловный плюс – близость к метро и возможность быстро добраться до центра города.Консалтинговые компании уже приступили к разработке предконцепции проекта. Одним из партнёров компании выступает Голландско-израильская инвестиционная компания Kardan. На российский рынок Kardan выходит через свою «дочку» — GTC Real Estate Investments Russia (GTC Russia) в управлении которой находятся крупные коммерческие проекты в Европе.

Арендаторы отказываются, собственники не идут на диалог.

2008-11-01T08:05:00.000-07:00

С каждым днём накапливается критическая масса между собственниками и арендаторами. Формат взаимоотношений переходит в ту фазу, когда изумлённые собственники просят объяснить на каком основании ОН должен снижать ставку аренды…
Еще в начале 2008 года не было сомнений, что на рынке царит превосходство Собственников, т.е. именно Собственник объекта имел возможность выбора арендатора формируя «лист ожидания». Ситуация в экономике заставила ВСЕ компании пересмотреть планы развития. На данный момент кол-во сделок в коммерческой недвижимости сократилось в двое, НО! Качество сделок выросло. Заметно вырос спрос на большие помещения, а так же увеличился спрос на микро объекты. Сделки по большим объектам можно объяснить тем, что компании , которые одобрили сделки и занимали выжидающую позицию наконец-то приняли решение и вошли в проекты. Что касается микро объектов , я думаю, что дело в кредитовании малого бизнеса. На начало октября 2008 кредиты выдавались очень активно.
Сегодня - сформировался и вырос рынок АРЕНДАТОРА, это конечный потребитель и ОН выбирает кому отдать свои деньги. А их ОЧЕНЬ не много. По моим прогнозам, окончательное дно по сделкам будет в декабре и только в конце февраля, Retail поймёт, что нужно осваивать новый бюджетный год, и портфель сделок будет пополняться.
К чему весь этот текст, спросите ВЫ?
А к тому, уважаемые коллеги, что нужно договариваться! Призываю обе стороны войти в положение друг друга и задать самые главные вопросы – «Вы с нами или против Нас?»

Маленький старт большого дела.

2008-10-30T23:24:00.000-07:00

Приветствую посетителей моего блога. Постараюсь не утомлять вас большими текстами, публикую только самое ценное то, что я считаю может пригодиться нам для достижения Успеха. Безусловно, каждый их нас поставил себе индивидуальную "планку", но нас объединяет то, что тянет к совершенству и свободе, в том числе и к финансовой :)